Como são calculados os valores

De onde vêm os números

• Preços pedidos: relatórios mensais de portais imobiliários, em € por m², por concelho e distrito.
• Avaliações bancárias: valores mensais do INE sobre a avaliação que os bancos fazem das casas na concessão de crédito, em € por m², por concelho. Usados onde não há preço pedido.
• Preços de venda: preço mediano por m² das casas vendidas nos últimos 12 meses, publicado pelo INE todos os trimestres.
• Rendas: renda mediana por m² dos novos contratos de arrendamento dos últimos 12 meses, publicada pelo INE todos os trimestres.
• Casas novas: número mensal de fogos licenciados para construção, do INE.
• Taxas de juro: taxa dos novos empréstimos à habitação em Portugal, do Banco Central Europeu, mensal.
• Rendimento: rendimento mediano dos agregados, líquido de IRS, por concelho, publicado pelo INE uma vez por ano.
• Construção: contagens do INE de casas concluídas em construções novas desde 1975, casas licenciadas desde 2002 e, desde 2011, ambas por promotor e por número de quartos, mais os edifícios concluídos por tipo de obra.
• População: população residente anual do INE, saldo migratório e nascimentos menos óbitos por município, e residentes estrangeiros com estatuto legal de 2021 a 2023.
• Casas vazias: a contagem dos Censos 2021 de alojamentos e dos que estavam vazios, por município.
• Europa: índice de preços da habitação, licenças de construção, preços de construção, sobrecarga com custos de habitação, sobrelotação, regime de ocupação e saldo migratório do Eurostat, para todos os Estados-membros da UE.
• Obras públicas de habitação: todos os contratos para construir ou reabilitar habitação publicados no Portal BASE desde 2012 (IMPIC, no dados.gov.pt), classificados por entidade e tipo de obra.

Como se somam as áreas

O INE publica os números de construção e população por município, não por distrito, por isso os números de um distrito são a soma dos seus municípios. Um ano só conta quando todos os municípios do distrito o publicaram.

Um contrato público é atribuído aos municípios do local de execução que indica e dividido em partes iguais quando são vários. O total de Portugal conta também os contratos que não indicam local.

As tabelas detalhadas de construção do INE, desde 2011, contam menos casas do que a série longa para os mesmos anos, por isso as divisões por promotor e por quartos aparecem como percentagens do seu próprio total.

Com que frequência é atualizado

Todos os meses, depois de o INE publicar as avaliações bancárias do mês. As séries trimestrais e anuais mudam quando o INE divulga um novo valor. Cada página mostra a data da última atualização.

A evolução esperada a 12 meses

A evolução esperada é um modelo estatístico do histórico de preços de cada região. O caminho esperado dá um peso de 70% ao ritmo dos últimos seis meses e de 30% à variação anual mediana dos últimos cinco anos. Cerca de uma dúzia de indicadores, como as taxas de juro, podem incliná-lo até 0,2 pontos por mês. A largura do intervalo vem de quanto o preço variou de mês para mês nos últimos dois anos.

A faixa sombreada é o intervalo de 80%: se o modelo estiver certo, o preço fica dentro dela oito vezes em cada dez. Não é um conselho para comprar ou vender.

Acessibilidade e comprar ou arrendar

A acessibilidade usa uma casa de 90 m² ao valor da avaliação bancária ou, onde não existe, ao preço mediano de venda do INE, com 10% de entrada e um crédito a 30 anos à taxa mais recente dos novos empréstimos. Compara a prestação mensal com o rendimento líquido mediano de um agregado. O Banco de Portugal limita a prestação a 50% do rendimento líquido.

Comprar ou arrendar compara a renda da mesma casa de 90 m², ao preço mediano de venda do INE, com os custos de ser proprietário que nunca se recuperam: os juros do crédito, 1% do preço por ano em IMI, seguro e manutenção, e os 3% por ano que a entrada e os 7% de custos de compra poderiam render noutro lado. Amortizar o empréstimo é poupança, por isso fica de fora.

O que os valores não dizem

• Os preços pedidos são o que os vendedores querem, não o que os compradores pagam, e as avaliações bancárias também não são preços de venda. Os preços de venda do INE são reais, mas cobrem 12 meses e saem todos os trimestres, por isso chegam com atraso.
• Nos concelhos pequenos o INE mantém os valores mensais confidenciais e nenhuma outra fonte os cobre, por isso 87 dos 308 concelhos não têm preço mensal. As suas páginas mostram os valores trimestrais e anuais do INE e remetem para o distrito.
• Os dados de rendimento têm cerca de dois anos, por isso a acessibilidade compara os preços de hoje com rendimentos mais antigos.